Calculadora Comprar ou Alugar Imóvel
Uma conta para organizar a decisão: quanto patrimônio você teria comprando com financiamento ou alugando e investindo o que sobra. Antes de investir, vale ter uma reserva de emergência.
Compare dois caminhos com o mesmo dinheiro: comprar com financiamento ou alugar e investir a diferença. Ao final, veja o patrimônio estimado em cada um. Os números dependem muito das premissas — teste valores diferentes.
O imóvel e o financiamento
O restante é financiado.
Use a taxa efetiva anual. Se tiver, prefira o CET (custo efetivo total), que inclui seguros e tarifas.
Custos pagos na compra. Variam por cidade; 3% a 5% é uma faixa comum.
Ninguém sabe a valorização futura. Teste cenários mais e menos otimistas.
O aluguel e o investimento
Aplicado a cada 12 meses, como nos contratos (IGP-M, IPCA ou outro índice).
Preenchido com o CDI dos últimos 12 meses (out de 2025 a set de 2026), segundo o Banco Central. O futuro pode ser diferente.
Patrimônio estimado depois de 10 anos
Primeira parcela: R$ 4.604,95 · primeiro aluguel: R$ 2.500,00 · dinheiro na compra (entrada + custos): R$ 120.000,00.
Comprando
R$ 474.134,25
Alugando e investindo a diferença
R$ 706.030,43
Com estas premissas, alugar e investir terminaria com cerca de R$ 231.896,18 a mais de patrimônio. No período, você pagaria R$ 349.966,06 de juros do financiamento ou R$ 360.183,21 de aluguel. Isso é uma conta, não uma recomendação: morar envolve também estabilidade, mobilidade e preferências que nenhum número captura.
Ver a evolução ano a ano
| Ano | Comprando | Alugando |
|---|---|---|
| 1 | R$ 133.333,33 | R$ 160.223,02 |
| 2 | R$ 167.466,67 | R$ 203.898,95 |
| 3 | R$ 202.432,00 | R$ 250.296,57 |
| 4 | R$ 238.262,61 | R$ 300.140,69 |
| 5 | R$ 274.993,12 | R$ 353.933,70 |
| 6 | R$ 312.659,51 | R$ 412.249,63 |
| 7 | R$ 351.299,22 | R$ 475.744,45 |
| 8 | R$ 390.951,19 | R$ 545.167,91 |
| 9 | R$ 431.655,91 | R$ 621.377,04 |
| 10 | R$ 474.134,25 | R$ 706.030,43 |
E se as premissas mudarem?
Valorização do imóvel e CDI são palpites. A tabela mostra quanto comprar fica à frente (+) ou atrás (−) de alugar se cada um for 2 pontos percentuais maior ou menor.
| Valorização ↓ · CDI → | 12,5% | 14,5% | 16,5% |
|---|---|---|---|
| 2,0% | −R$ 265.270,79 | −R$ 362.521,11 | −R$ 474.945,42 |
| 4,0% | −R$ 134.645,86 | −R$ 231.896,18 | −R$ 344.320,49 |
| 6,0% | +R$ 20.655,85 | −R$ 76.594,47 | −R$ 189.018,79 |
Premissas desta simulação
- Financiamento pelo sistema SAC, com taxa fixa. TR, seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas não entram — por isso vale usar o CET.
- Os dois caminhos gastam o mesmo dinheiro: quem aluga investe a entrada, os custos de compra e, todo mês, o que sobra quando o aluguel é menor que a parcela. Quando o aluguel fica maior (por exemplo, depois de quitar), quem comprou investe a diferença.
- Investimentos rendem 100% do CDI informado, com Imposto de Renda pela tabela regressiva descontado como se tudo fosse resgatado no fim.
- O imóvel valoriza à taxa informada. Custos de venda, corretagem, IR sobre ganho de capital, manutenção extra e períodos sem aluguel não são considerados.
- Valores nominais (sem descontar a inflação) e aluguel reajustado uma vez por ano.
Simulação educacional. Os resultados são hipotéticos e dependem das premissas que você escolheu. Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Isto não é recomendação de investimento, de produto, banco ou corretora.
Fontes: CDI dos últimos 12 meses: Banco Central do Brasil, SGS série 4391 (out de 2025 a set de 2026). Tabela regressiva de IR: Lei nº 11.033/2004. Demais valores são premissas informadas por você.
Veja o aviso legal.
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